WOHNUNGSMARKT

Die Wohnungsmieten in Deutschlands Großstädten steigen im Osten wie im Westen anhaltend kräftig an. Denn das Angebot an Neubauwohnungen bzw. erstklassig sanierten Bestandswohnungen ist knapp, weil diese über viele Jahre in nur geringem Umfang entstanden sind. Gleichzeitig wächst die Zahl der privaten Haushalte. Dazu trägt die – praktisch in allen Städten steigende – Einwohnerzahl, aber auch der „Haushaltsverkleinerungseffekt“ bei: Durch immer mehr Ein- und Zwei¬personen-Haushalte sinkt die durchschnittliche Personenzahl pro Haushalt kontinuierlich, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum entsprechend steigt.

ENTWICKLUNG DER MIETEN.

Ein sichtbarer Unterschied in der Entwicklung der Wohnungsmieten zwischen Ost und West zeigte sich vor allem gegen Ende der 1990er Jahre. Damals sanken die Wohnungsmieten in den ostdeutschen Städten stärker als in Deutschland insgesamt. Zwei Faktoren waren dafür ursächlich: Das war zum einen der übermäßige Wohnungsbau, der von der Nachwendeeuphorie und von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in die Höhe getrieben wurde. Zum anderen belastete die im Zuge des wirtschaftlichen Strukturwandels eingesetzte Abwanderung von Ost nach West die Wohnungsnachfrage in den ostdeutschen Bundesländern.

STABILISIERUNG AM WOHNUNGSMARKT.

Zur aktuellen Stabilisierung der Wohnungsmärkte trugen der stark rückläufige Wohnungsbau, der Rückbau oder Abriss nicht mehr benötigter Wohnungsbestände sowie das Ende der Abwanderung bei. Inzwischen wächst aber die Einwohnerzahl in den ostdeutschen Großstädten. Das betrifft vor allem die kräftig wachsenden Metropolregionen Dresden – Chemnitz, Leipzig – Halle sowie Potsdam und natürlich Berlin. Allerdings steigen die Mieten und Preise auch an Standorten mit einem eher gemächlichen Bevölke¬rungswachstum nicht langsamer.

Selbst wenn diese Lücke ganz oder in Teilen rechnerisch aus dem Leerstand im Wohnungsbestand geschlossen werden könnte, fehlen Neubauwohnungen oder neuwertig sanierter Bestand. Das belegen die in diesem Segment kräftig steigenden Mieten.

EINKOMMENS-, PREIS- UND MIETNIVEAU.

Geringe Unterschiede bestehen nicht nur bei der Mietdynamik der ostdeutschen Standorte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt, auch das absolute Preis- und Mietni­veau fällt nicht ausgeprägt niedriger aus. Das überrascht, denn das Einkom­mensniveau in den ostdeutschen Bundesländern liegt deutlich unterhalb des deut­schen Durchschnitts.

So erreichen die Bruttolöhne nur etwa 80% des bundesweiten Niveaus. Der weitere Anstieg der Kaufpreise und Mieten könnte folglich durch das Einkommensniveau und der damit verbundenen niedrigen Wohnkostenbelastungsquote , gebremst werden. Bislang lässt sich ein solcher Bremseffekt nicht beobachten. So zogen die durchschnittlichen Erstbezugsmieten in den ost¬deutschen Oberzentren seit 2010 um fast 6% jährlich an, ohne dass eine Ver¬langsamung erkennbar wäre.

WACHSENDER WOHNUNGSBEDARF.

Bei wachsender Einwohner- und Haushaltsanzahl wächst der Wohnungsbedarf; für den hohen und weiter steigenden Anteil an Senioren werden zudem altengerechte, barrierefreie Wohnungen benötigt. Es stellt sich allerdings die Frage, ob sich die Einwohner die höheren Mieten, die in der Regel bei Neubauwohnungen anfallen, auch leisten wollen bzw. können. Es ist davon auszugehen, dass das allgemeine Preis- und Mietenniveau auch für den Bestand mit entsprechender Verzögerung nachziehen wird.

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